Mon locataire est décédé : quelles démarches ?

Le décès d'un locataire entraîne des démarches particulières, encadrées notamment par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le Code civil. La première chose à faire est de nous prévenir dès que vous en avez connaissance : nous prenons alors contact avec les proches ou le notaire en charge de la succession et nous coordonnons l'ensemble des étapes (devenir du bail, état des lieux, régularisation des comptes, restitution du dépôt de garantie).

Le bail prend-il fin automatiquement ?

Non. Le bail ne s'éteint pas automatiquement au jour du décès. Deux mécanismes sont à distinguer :

1. Le transfert ou la continuation du bail (art. 14 de la loi du 6 juillet 1989)

À défaut de transfert, le contrat se poursuit au profit des héritiers (art. 1742 du Code civil : le bail n'est pas résolu par la mort du preneur).

L'article 14 de la loi de 1989 prévoit, en cas de décès du locataire, le transfert du contrat au profit des personnes suivantes, sous conditions :

• le conjoint survivant (qui bénéficie en outre d'un droit exclusif sur le bail, art. 1751 du Code civil) ;
• le partenaire lié par un PACS ;
• les descendants, ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge, à condition qu'ils vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès (sauf pour le conjoint et le partenaire de PACS, non soumis à cette condition de durée).

En cas de pluralité de bénéficiaires, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence (art. 14, al. 6).

2. La résiliation à défaut de bénéficiaire

Si aucune des personnes visées à l'article 14 ne peut ou ne souhaite reprendre le bail, le contrat est résilié de plein droit à la date du décès (art. 14, dernier alinéa). Le logement doit alors être libéré et restitué. La gestion relève des héritiers / de la succession.

Point de vigilance — La jurisprudence rappelle que le bénéficiaire du transfert doit prouver la réunion des conditions (notamment la cohabitation d'au moins un an), à défaut de quoi le bailleur peut reprendre le logement (Cass. 3e civ., en application constante de l'art. 14).

Qui est notre interlocuteur ?

Après un décès, les démarches passent par les héritiers et, le plus souvent, par le notaire chargé de la succession (acte de notoriété, dévolution successorale). Ce sont eux qui nous transmettent les documents nécessaires (acte de décès, attestation/acte de notoriété, coordonnées) et qui décident, le cas échéant, de la résiliation et de la libération du logement.

À noter : les héritiers disposent d'un délai pour accepter ou renoncer à la succession (art. 768 et s. du Code civil). Tant que l'option successorale n'est pas exercée, certaines décisions peuvent être suspendues — d'où l'importance de la coordination avec le notaire.

État des lieux de sortie et dépôt de garantie

Comme pour tout départ, un état des lieux de sortie est réalisé une fois le logement libéré (art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Il est comparé à l'état des lieux d'entrée pour évaluer d'éventuelles dégradations.

Le dépôt de garantie n'est pas perdu. Sa restitution obéit à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :

• restitution dans un délai d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
• délai de deux mois en cas de différences justifiant une retenue (réparations locatives, loyers/charges impayés, régularisation de charges).

Les sommes sont restituées à la succession (et non à un tiers), après déduction des sommes dûment justifiées. À défaut de restitution dans les délais, le solde produit des intérêts au taux légal majoré (art. 22, dernier alinéa : majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard).

Point de vigilance — Les loyers et charges restent dus jusqu'à la libération effective et la remise des clés ; ils constituent une dette de la succession opposable aux héritiers (sous réserve de l'option successorale).

À noter — chaque situation est différente (présence d'un conjoint ou partenaire de PACS, pluralité d'héritiers, état d'avancement de la succession, acceptation ou renonciation). N'hésitez pas à nous transmettre les coordonnées du notaire ou des proches : nous nous chargeons de la coordination pour vous.

? Pièces à nous transmettre

Pour engager les démarches dans les meilleurs délais, merci de nous communiquer dès que possible :

• l'acte de décès du locataire ;
• l'acte de notoriété ou l'attestation établie par le notaire (dévolution successorale) ;
• les coordonnées du notaire chargé de la succession ;
• les coordonnées des héritiers ou du conjoint / partenaire de PACS survivant ;
• le cas échéant, tout justificatif permettant d'établir un droit au transfert du bail (preuve de cohabitation depuis au moins un an : avis d'imposition commun, attestations, justificatifs de domicile, etc. — art. 14 de la loi du 6 juillet 1989) ;
• la date prévisionnelle de libération du logement et de remise des clés, pour la programmation de l'état des lieux de sortie.

Dès réception, nous prenons le relais et coordonnons l'ensemble des étapes avec le notaire et les proches.

Une question ? Contactez-nous via notre formulaire ou par e-mail à gestion@malocateam.fr, nous vous répondons directement.